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龙头地位稳固,新华社发文为什么给推动房租上涨的资本推手点赞

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大家都知道,住宅建设用地的土地出让年限一般都为70年,这也就是我们常说的70年产权。而这商业用地的土地出让年限一般都是40年。

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当房租飞涨引发各路媒体纷纷指责各路推手的时候,一则滴滴血案的消息抢走了房租的热点效应。

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2018年上半年,万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,坚持以客户为中心,以现金流为基础,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续创造真实价值,推动各项业务有序发展,2018年1-6月累计实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别增长8.93%和9.91%,经营情况良好,收入和利润持续提升,财务结构保持稳健,各项业务稳步推进,市场占有率进一步提高,龙头地位稳固。

当大家发现给房租背锅的各种推手其实都是替罪羊的时候,猪肉鸡蛋蔬菜接过了领涨的大旗。

其实,只要你买了房子之后,房子就属于你了,不存在产权是多少年的说法,所谓的70年或者40年产权,就是指你买的房子所占用土地的出让年限。因为大家都懂得,咱们国家的土地是国有的。

▌财务表现:资产规模及销售业绩稳步增长,盈利能力持续提升

高明的管理者当然明白供求关系才是价格涨跌的关键,于是在行政手段灭火的同时,增加供应才是价格稳定的关键。

既然土地出让年限有限制,那么到期之后该怎么办呢?是不是国家会直接收回呢?之前人们最大的担心,或者说是坊间的误传认为房子会被收回去,因为土地已经到期了。其实不然,虽然现在出让70年的土地还没有到期的,但是因为一些历史遗留原因导致的出让的20年的土地已经到期,相关部门已经明确表示可以自动续期,房子还是你的,房子占用的土地还可以继续用。

从资产规模看,万科的总资产规模持续稳定增长,2018年上半年,总资产规模达13451.52亿元,同比增长44.75%。同时,万科始终坚持有质量的发展理念,注重资产增长质量,净资产规模为2057.84亿元,同比增长27.69%,增速显著。

所以,才有了昨天新华社的最新发文《遏制房租大涨,要抓住资本和供需两个关键因素》,给了前一阶段房租上涨背后推手的总结,更给出了稳定房租指明了方向。

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图:2014-2018年上半年总资产和净资产情况

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所以说,即使我们使用的住宅建设用地的出让年限已经超过了70年,理论上可以自动续期,只不过需求额外缴纳一些费用。

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下面,我发表自己对新华社文章的解读,按照惯例,括号内的黑体字是我的个人解读,希望能帮助大家对租售并举国家战略下的房地产业租赁市场的政策实施给一个抛砖引玉的作用。

因此,关于人们常说的产权到期问题其实已经有了解决方案,只不过这个方案还未写到法律里面而已。

2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%,增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。2018年上半年,万科在全国商品房市场份额上升至5.38%,但销售额增长低于全国水平,销售面积增长率则高于全国水平5.6个百分点。

新华社写道:任何市场炒作都需要寻找机会,找准机会,炒作才能成功,炒房租也不例外。(新华社开篇指出,任何市场炒作是有原因的,炒作的根基是看到市场机会,所以新华社肯定了房租上涨背后的市场机会。)

但是现在,这个问题也解决了。

图:2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

新华社继续写道:最近,“一线城市房租大涨”的消息牵动人心。多家机构的统计均显示,2018年7月,北京每平方米月租金环比涨幅在2%左右,同比上涨约20%,涨幅明显。上涨的原因是什么?除了往年大家公认的6、7、8月是租房高峰期,价格水涨船高之外,今年还有一个重要因素也进入了公众视野,那就是长租公寓运营商的推动。或者说,资本的力量。8月17日,监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。(新华社给出了房租上涨的态势,用数据肯定了房价上涨的事实,也肯定了监管层及时拿出的应急方案。)

8月27日,《民法典各分编(草案)》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

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新华社还说:7月,北京等一线城市房租大幅上涨,主要原因是什么?从目前有关报道、评论、分析看,主要有两类观点:一类是资本推动论,认为由于长租公寓运营商争夺房源,拉升了房租;另一类是供需失衡论,认为房租上涨是由于房源供不应求引起的,而资本推动只是短期诱因,这种供需失衡不解决,房租还有上涨的空间。(新华社明确给出了房租上涨的根本原因就是供需失衡没有解决,资本只是抓住了市场机会。)

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在市场整体形势向好的情况下,万科在巩固核心业务优势的基础上,积极拓展与生活服务相关的其它业务,实现了销售业绩的大幅增长,销售额及销售面积分别为3046.6亿元、2035.4万平方米,同比分别增长9.91%和8.93%。

新华社又指出:乍一看,这两类观点截然相反,仔细分析,两方面所谈的原因相互交织、相互作用,不可完全割裂。任何市场炒作都需要寻找机会,找准机会,炒作才能成功,炒房租也不例外。(再次明确指出供需失衡才是资本炒作的根源,没有供需失衡的市场机会,就不会出现资本炒作的诱因。)

既然有了法律上的规定,相信大家对于产权到期该怎么办的问题已经有了明确的答案,也可以不用在担心自己买的的房子产权到期该怎么办了。不过,现在唯一的问题就是关于续期费用的问题,还没有明确的规定。首先,全国各地还未出现推出让年限到期到期的情况,因此各地均为出台类似的规定。另外,也有业内专家认为,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础,因为房产税征收的属性是私有财产,而私有财产是没有产权年限的。

图:2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

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关于房产税的讨论由来已久,随着全国不动产登记系统的全国联网,房产税的征收也有底层数据的支持。此次《民法典各分编(草案)》明确了住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,理论上也为房产税的征收提供了支撑。

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新华社还指出:7月,北京等一线城市进入租房高峰期,供需肯定存在短期性失衡,而资本炒高房租就是要利用市场供需失衡这个时间节点。如果市场本身没有问题,资本很难达到自己的炒作目的。反过来,资本抢占、囤积房源,导致面向普通租客的房源进一步减少,也会加剧市场的短期供需失衡。如果没有资本炒作,供需失衡没那么严重,房租可能上涨,但也不至于上涨那么多。如果没有7月租房高峰,资本也很难浑水摸鱼,借助需求的力量将房租炒高。资本推动和供需失衡相互作用,致使房租异常上涨,很难说哪个起根本性作用。(新华社给出了资本炒作的方法就是囤积房源,也就是供应短缺就是资本追逐的方向,而资本只是提前发现了供应短缺的机会,通过价格急促上涨给了管理层明确的提示,如果不增加供应,那么价格上涨还会持续。所以,资本炒作根本不是坏事,而是提前帮助管理层发现问题解决问题的工具。一旦管理层解决了供需失衡的问题,资本已然也就撤出远离。)

还有一点需要注意,那就是在说续期费用时提到了“减免”二字。也就是说,未来即使住宅建设用地使用权期间届满续期,也可以存在不用缴费的情况。大家都知道,土地出让金也即是地价在房价中占比30%左右,如果真的可以减免,这也就意味着未来可以省下一笔不菲的费用。

从盈利能力看,2018年上半年,万科实现营业收入1059.75亿元,净利润135.23亿元,权益净利润124.20亿元,同比分别增长51.80%、34.51%和52.45%,净利润增速超越营业收入增速,盈利能力持续提升。与碧桂园、中海相比,万科的营业收入高于中海,净利润高于碧桂园,增速稳定,表现均好。

新华社继续指出:鉴于以上分析,遏制房租大幅上涨,需要从加强监管和解决供需失衡两方面发力。在监管方面:一要对长租公寓运营商囤积房源、恶意炒高房租的行为严厉打击;二要对不法中介传播虚假市场信息、制造市场紧张氛围的行为加大整治力度;三要对恶意涨租、侵害租客利益的房东严肃处理。(新华社指出资本发现房租上涨的机会并利用这个机会提醒管理层,但不能恶意炒高,这个恶意就是指出的三个方面。)

总之,这次关于产权到期问题终于有了明确的法律规定,大家可以不用再担心了。

图:2014-2018年上半年万科营业收入和净利润情况

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