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上海外环外哪些住宅板块开发投资吸引力最大,楼市房价在调控的引导下逐渐稳定下来了

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楼市房价在调控的引导下逐渐稳定下来了,但是新的问题又出现在租赁市场。今年7月份到现在,因为面临这大学毕业生离校租房居住需求,使得租房市场需求旺盛,很多城市尤其是人口涌入的一线城市租房房源较少,租金一路水涨船高。

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背景

有相关机构做过调查统计,虽然一线城市的租金涨幅只有2%-3%,其中北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨,涨幅分别为2.4%,2.1%和3.1%,看起来并不多,但是实际上市场并没有数据这样的简单。

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近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

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揭牌仪式现场

第一部分

走访一些中介门店,在北京五环外很多小面积的房子租金都上涨500-1000,而且这些房子很多都是租给原本住在周边的自建公寓的房子的租户,因为自建公寓不让住了,他们不得已办到正规的房子住,租金一下子就会比一起住的公寓要高很多。

用恒大高管自己的话说,恒大的新闻发布会,向来“简单而隆重”。例如8月14日下午在广州恒大中心举办的这场仅提前两天发出邀请,准备得稍显匆忙的发布会。

上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

这里来看,房租的上涨主要是因为公寓的不让住,导致租赁房源减少,带来的房租的上涨。这样的情况并不仅仅发生在北京,在其他几个一线城市也是一样有类似的情况发生。以往在深圳福田还能租到3000左右的房子,但是现在都要上涨三五百元,主要也是因为毕业生人口的进入,租赁房源的不足导致的。

在此之前的一年时间里,恒大已经先后在该位于广州珠江新城的总部发布了童世界、养生谷等新产品线,这一次要推出的,是刚刚收购的新能源汽车。

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从6月底正式宣告67已港元收购法拉第未来跃升第一大股东,到人事换防、团队构建、更名、揭牌,许老板在不足两个月时间里几乎一气呵成,完成了将远在美国的Faraday
Future冠上恒大之名的系列动作。

为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

其实除了毕业季导致一线城市房租上涨,其实还有另外的原因,那就是因为受到购房政策限制一些人不能进入购房市场,无奈只能选择租房,是的居住需求转移到租赁市场,导致需求增加,租金有所提升。

在8月14日当天主题为“恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团揭牌仪式”,仅半个小时的发布会里,恒大主动对外透露了两个信息,一是恒大法拉第未来新团队的组成,二是未来十年的长期规划。

第二部分

这对于刚毕业的年轻人来说并不是一件好事情,代表着一线大城市的生活成本增加,初来乍到的难度在增加。想当年,刚毕业的时候很多同学是租住在群租房里的,原本一个宿舍的或者一个班的同学一起租一间,住起来还是大学宿舍的感觉,房租也很便宜,按床位算,一个人一个月也就几百块钱。

不过,前不久曾亲自到美国视察法拉第未来总部并体验了一把首款高端车型FF91的许家印,并未出现,负责站台的是刚刚上任的恒大法拉第未来新管理团队。

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

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说了什么?

图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

这种群组房公寓现在都不让住了,毕业生过度阶段基本没有,直接面对就是正规的出租房源,合租的房子动辄也得两三千元一个月,房租可能占到毕业生工资的一半以上,导致生活质量大打折扣。

和讯房产了解到,新管理团队中,此前的FF管理层已难觅踪迹,绝大部分其实都是直接从恒大集团调任的得力“老臣”,包括恒大集团总裁兼法拉第未来集团董事长夏海钧、恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长兼恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团董事长彭建军,以及恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团副总裁刘浩、刘俊、沈立柱、王全喜,总裁助理李福奎。

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租赁市场也在发展,尤其是在建立租赁租房房源增加,租售并举的政策推进下,租房市场会越来越规范,集体土地建设的租赁住房也会逐渐入市充实租赁市场,随着租赁市场加大用地供给切实增加房源,租房会有一定的改善。

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数据来源:中国指数研究院整理

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恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团董事长彭建军致辞

上海四个新城的开发吸引力排名靠前,其中南桥新城的开发吸引力最大,其次是临港和嘉定新城,青浦新城由于竞争激烈,房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块,板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地,未来规划前景好,环境佳,地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低,品牌开发商进驻少,是宝山未来重点发展的板块之一,开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好,人口规模大,排名居中。青浦北部的人口规模大,出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后,奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

其中彭建军的任命是8月14日才正式公告宣布并生效的,但在此之前,关于这位恒大副总裁将被调至新公司负责恒大法拉第未来相关业务的消息已经不胫而走。

▌哪些板块未来还有土地供应?

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

老臣之外,出现在现场的新人”,是恒大高科技集团副总裁兼恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团总裁袁仲荣和COO高景深。

图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

在介绍上述两人的职位时,担任主持人的恒大副总裁史俊平特意两次提到了两人的前东家,袁仲荣是原广汽丰田的董事长,高景深则是原广汽丰田的副总经理。

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?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

8月7日广汽丰田突然公告披露包括董事长袁仲荣在内的四位高管辞任时,外界并未将这位曾让凯美瑞迅速蹿红的的营销好手与恒大法拉第联系在一起,因此揭牌仪式上宣布其火速履新恒大法拉第并担任总裁时,业内还是颇为意外。

数据来源:中国指数研究院

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有意思的一个日期细节是,恒大法拉第未来智能汽车(中国)有限公司也是在8月7日才完成注册的,注册资金是20亿美元。

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

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集团董事长、中国区董事长、总裁、副总裁、COO,除了此前已明确将保留CFO职位的创始人贾跃亭未出现,恒大法拉第未来的新管理团队基本全数亮相。

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

多名专家实时在线,

而且在这场发布会上,恒大方面还主动披露了更名后的法拉第未来长远战略计划,并在会后以公告形式进行了二次宣布。

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

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彭建军表示,未来十年,恒大计划在国内东南西北中分别建设五大研发生产基地,但具体落地城市尚未明确,十年后,法拉第汽车的年产能达到500万辆,并将FF91、FF81等多系列车型推向全球市场,覆盖高端、中端和入门级等不同的市场需求。

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有经验的团队、足够的市场、宏大的长期目标,恒大这场发布会上对外释放的这些重点,显然不仅仅是为了显示其多元化战略布局,更像是为了消除此前市场对FF的质疑。

数据来源:中国指数研究院

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但相比恒大着重强调的这些信息,市场更希望了解到的却似乎是发布会上“因时间关系”并未被来得及披露的细节,例如售价,例如短期量产目标,例如原创始人情况。

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

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