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华润置地2018年战略调整,轻资产收入占比突破50

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过去十多年,在电商的江湖里,阿里、苏宁、京东可以说是最重要的三大玩家。它们有着不同的出身和血统,打法也各不相同,在竞争激烈的零售行业上演了一出”三国演义”。

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如今线上红利见顶,零售行业进入一个新的时代,各家都面临新旧动能转化,线上线下融合成为不二之选。今年6月,曾发誓永不做线下的刘强东,在接受央视采访时也改变了观点,称电商行业的一个竞争焦点是线上线下融合,各大电商正加速并购重组。

六、中海地产

和讯房产消息,8月22日晚间,花样年发布2018年中期业绩报告。

2018上半年花样年合约销售达人民币113.07亿元,同比大幅增长123.8%,接近2016年全年销售业绩120亿。

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公告显示,花样年上半年总收入约人民币51.96亿元,较2017年同期约人民币36.37亿元上升42.8%。净利润约为人民币1.80亿元,较2017年同期约人民币1.56亿元增加15.0%。毛利为约人民币13.18亿元,依然保持在25.4%的相对正常水平,较2017年同期约人民币11.09亿元上升18.8%。

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轻资产收入方面首次突破50%的占比,租金、酒店及社区服务等经常性的收入约为26.3亿人民币,同比大幅增加68.6%。

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财报显示,合约销售贡献主要来自成都、深圳、武汉、天津、桂林、惠州、南京等15个城市的27个项目。其中,来自城市综合体项目,占本集团合同销售总金额约7.00%、来自高档精品住宅项目占约83.55%,以及来自中高档住宅项目占约9.45%。成渝区域、珠三角区域、华中区域、长三角区域及京津都市圈为主要市场,分别占总合同销售金额之53.04%、18.10%、14.92%、8.16%及5.78%。

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储备货值方面,花样年上半年新开工面积229万平方米,在建面积近500万平方米,且集中在2019至2020年竣工。土地储备方面,截至2018
年6
月30日,土地储备近2,200万平方米,预计总货值超过3000亿人民币,足够未来三年增长。

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其中,深圳7个旧改项目,土储面积超210万平,储备货值超过1,000亿。其投资策略仍然以北京、上海、深圳、武汉、成都等市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地。

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大家的目标大致是相同的,处境却大不相同。电商勃兴之时,阿里、京东风头无两,气势盖过当时已是国内最大商业连锁企业的苏宁。

七、绿地控股

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所谓”三十年河东,三十年河西”,要想抢占新的风口,不管是”买买买”还是自己去开店,阿里、京东都必需从头补齐线下这块短板,历经十年完成互联网转型的苏宁则已坐拥双线优势。

八、绿城中国

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天时、地利、人和,转化可能就在不经意间发生。现在说谁会赢得这场战争或许为时过早,但从三家近期披露的业绩能够看出,竞争格局的确是在悄然生变。

九、华夏幸福

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无论是在电商领域还是在更大范畴的零售行业,阿里的龙头位置依然牢固,而且保持了很高的增长速度。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

北京时间5月4日晚,阿里公布2018财年第四季度(2018年1月1日-3月31日)财报及2018财年业绩。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

2018财年,阿里收入2502.66亿元,同比增长58%,创下IPO以来最高增速。核心电商业务收入2140.20亿元,同比增长60%,同样创下IPO以来年度最高增幅。其中天猫平台实物GMV与去年同期相比增长45%。

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

基于对2019财年全年业绩增长的可预见性,以及过去一年在技术及新零售领域投资将带来的潜力,阿里上调2019财年收入同比增速预期为超过60%。

六、中海地产

而在此前的2015财年到2017财年,阿里收入增速水平分别为45%、32.7%和56%。

中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示,其负债率只有20%,其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是,依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

一家体量如此庞大的企业,还能保持高速增长并且越走越快,着实不是一件容易的事。

(一)战略调整

不过和漂亮的财报数据相比,阿里在新零售领域的布局,并非他们宣称的那样无可挑剔。

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

财报专门提到以盒马鲜生为代表的新业态在商超新零售领域的探索,称其”为整个零售行业提供了创新样本”。就是这个马云极其看重的新零售”一号工程”,实际上自2016年1月推出以来面临诸多挑战。

(二)拿地策略

截至目前,盒马鲜生已在全国布局67家门店,覆盖北上广深等13个城市,在被称作零售”新物种”的同一类型业态中,盒马鲜生的门店数量是最多的,但和阿里此前的开店计划相比,还是存在较大差距。

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

业内人士分析认为,各家布局生鲜超市+餐饮的”新物种”已有一两年时间,目前看来并没有谁尝到甜头。”没有起送费、没有配送费却保证三公里内最快30分钟送达的盒马鲜生,补货送货甚至用上出租车的京东7FRESH,要保证所谓的高端服务,背后必定是高昂的运营成本。”

七、绿地控股

上述业内人士说,盒马创始人侯毅批评京东7FRESH是电商界的”野蛮人”,用烧钱的方式做生鲜,他不过是”五十步笑百步”,盒马同样是靠提供补贴的方式维持着外表的体面,”一旦风口过去,补贴不再,这些’新物种’的困境就会暴露无疑。”

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

自身盈利能力不足,烧钱补贴难以为继,与此相比,盒马面临的最大问题,可能在于其商业模式本身。

(一)战略调整

噱头很足的”零售+餐饮”是否能GET到消费者的兴奋点,”覆盖周边3公里”是否敌得过那些离居民更近的新型超市、便利店,动辄数千平米讲究大而全的生鲜超市如何提升消费体验,都是盒马、7FRESH必须面对的问题。

绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:

今年6月,盒马与阿里去年11月”收编”的大润发合作,低调推出一个更新的业态:盒小马。

一是在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为2018年4000亿目标的重要基础,在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。

然而媒体探访盒小马位于苏州的全国首店后,发现很多地方”看不懂”:单店面积大约800平米,倒是符合当下”小业态”的趋势,可是所在位置人流稀少,去周边几个社区也不方便;生鲜区只有水果、蔬菜和肉品,没有活鱼活虾等水产,更别提堂吃餐饮,这一点与盒马明显不同。

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

“没到过现场的人,可能会产生一个误解:盒小马就是盒马鲜生的浓缩版。实际上,盒小马倒是不折不扣的浓缩版大润发。但是如果你从大润发的角度去看这个’小润发’,盒小马又是一个学了大润发表皮,并未复制出大润发业态内核,抓住大润发实体味道的四不像作品。”记者在探店报道中这样写道。

三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,增加土地购置。

让人意想不到的是,8月中旬,有媒体披露盒小马已经开始试水加盟模式,目前已在部分城市招募加盟商,计划于今年10月召开招商发布会正式开放加盟。

四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示,2018年一季度回款584亿元,回款率120%。

首店开出仅仅俩月就开放加盟,此举被众多业内人士批为”还没学会走路就想跑”。

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

侯毅曾说,盒马全国首店在开业后有过平均三个月一次大改造的试错过程。现在看来,包括盒马、盒小马在内,阿里旗下的一些零售新业态,试错过程远远没有结束。

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

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