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我们忍很多年了,房租涨得比工资快

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图片 4大兴区的九龙家园小区外,有一条小路,每天都停满了各种车辆,还摆着不少垃圾桶,导致路面更窄,早晚高峰出行非常难走。

今天,你的房租涨了吗?和老牌资本主义国家的大都市比,北上广深房租这点小涨幅,很有可能只是一个开头。随着城市吸引力上升,房租往往也会上升,有时候还会超过大多数居民的工资水平。

据AI财经社报道,中弘股份成为一只名副其实的“仙股”。8月21日,中弘股份收盘报价为0.81元/股,从18年前,最高的37.66元/股,跌到如今不足1元。中弘股份8月17日发布公告称:由于资金紧张,公司在建地产项目基本上都处于停工状态,且已有大量的债务本息逾期和诉讼(仲裁)事项未能解决,公司主营房地产业务面临困境。

这条路叫宏都路,位于大兴区十村和九龙家园、宏大北园小区中间,道路仅有5米左右的宽度,路面没有任何分隔标志。每天这条路两侧停放着大量小型机动车,其中有一段路还摆着10多个垃圾桶,垃圾桶周边地面散落着不少垃圾,行人经过都要捂鼻。

纽约从三四十年前就开始和高房租斗智斗勇。随着战争难民和东欧移民的大量涌入,西欧居民也饱受房租暴涨之苦。不管是纽约伦敦还是东京巴黎,大都市租房难且贵原因是相似的:可负担房屋供应量远远落后于增长人口的需求。

说到中弘资金链紧张,其实已经历史久远了,安家融媒记得2012年时就有不少媒体报道过,中国经济网报道,中弘股份在公布2012年一季报的同时,又连发三份投资收购公告。而在此前的一个月内,公司已经在北京平谷区和云南西双版纳签下了2个巨额投资项目,总投资金额合计高达250亿元。对此,有业内人士担心,中弘地产短期内四处投资,且投资金额巨大,很可能导致公司资金链的断裂。

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然而,不同城市的解决之道差之毫厘,我们就挑纽约、柏林和东京这三个典型来看看,为保持城市活力、降低中产和低收入者的生活成本,城市管理者都做了什么,最后又导致了什么结果?

一语成谶,中弘最终还是没有摆脱资金链漩涡,在大肆盲目扩张行为中沉沦。

在这条路两侧有不少外墙为水泥的三四层高小楼。道路两侧随处可见电动三轮车、电动自行车和各种机动车,这些车密密麻麻地停在道路两侧,中间只留出够一辆汽车通过的宽度。有不少电动车甚至开上了路两侧的人行道,行人要从这条路经过,必须绕着电动车走,有时候还会被电动车绊脚。

纽约:和高房租斗智斗勇几十年

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租房环境

据了解,王永红的发家史颇为传奇。在中弘鼎盛时期,王永红开发的北京朝阳常营的商住房项目,因CBD东扩地价翻了10倍。凭借“北京像素”小区的售卖,王永红一口气赚了50多亿元。期间还运作着当时除王府井外最长的商业街以及其他房产项目。

一位住在附近的居民说,尤其到了晚上,各种车辆更是随意停放,道路两侧垃圾随处可见,路中间还没有路灯,司机经过时得加倍小心。

纽约有77%的家庭住租屋,平均收入的60%要用于支付房租,除去税务和医疗保险要用掉的30%,家庭可支配收入几乎所剩无几。

长江商报报道,10年激进并购扩张,让江西宜春商人、中弘股份实控人王永红如今深陷债务漩涡。今年以来,中弘股份负面消息缠身,控股股东股份被司法轮候冻结、海南如意岛项目被暂停施工、年报被出具保留意见审计报告……此前,公司将26.38亿元募投资金挪作流动资金,至今未能归还。

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去年年底今年年初,一位知情人士向安家融媒透露,中弘股份子公司在海南三亚的项目涉嫌违法售卖,多迹象显示三亚鹿回头旅游区开发有限公司(以下简称三亚鹿回头公司)违规销售法院已查封房屋。“冒险”销售的另一边,中弘股份也不断爆出偿还债务及利息违约的消息,内部也迎来一大波“离职潮”。据了解,中弘股份近两年加码旅游地产,其扩张力度也很大,通过并购完成了对多家公司的控股权,但背后却是问题重重。据一位从该公司离职的知情人士透露,其内部正经历风雨飘摇的“离职潮”,人事关系动荡,包括总裁崔崴在内的高管和员工相继离职,“只能说是问题很多”。

据一位了解情况的附近村民介绍,这条路属于村级路,分别由一村和十村管理,因为周边村民自建房中住了很多人,车多人多才造成了现在的这种情况。路侧九龙家园小区的一位居民说:“每天出入这条路,就像进了城中村一样,两边又乱又脏,我们忍受很多年了,希望属地的责任部门能够彻底整治这条街,改善周边环境。”

▲前5个是纽约5大区,Staten
Island因为去城里要做半小时轮渡,所以房价比较便宜,房屋自有率稍高,其他区的房屋自有率低到不忍心看

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来源:北青社区报大兴版;北京日报

图源:Reason.com

当时,还有中弘工作人员与安家融媒联系质问,知情人士到底是谁。不成想,没过几个月,所有的透露成了真相。8月23日,中国之声报道,海南三亚的明星楼盘——半山半岛及半岛蓝湾两个项目中,有2700多套房屋突然遭法院查封,甚至部分房产已被查封,却仍被开发商出售一事。三亚市半山半岛项目及半岛蓝湾的开发企业,均隶属于中弘股份有限公司。三亚市方面对中国之声回应:已对开发商销售行为刑事立案,同时将在法律框架下寻求解决方案。

编辑整理:土著哥

而在过去20年间,纽约房价涨了40%,工资仅上涨15%。与此同时,纽约仍在吸引全世界的富豪和平民涌入,房租连涨不是梦。

在各种收购及腾挪转移中,中弘集团的资金隐忧早已显现。

2007年爆款美剧《绯闻女孩》中,过气歌手兼单亲爸爸靠几场小演出的收入就能在布鲁克林租房,还能把两个小孩送到顶级私校和富豪谈恋爱,在现实生活里几乎不可能发生。中产家庭委身在小而贵的房子里才是生活常态。

2017年界面新闻报道称,被称为“北京最难卖自住房”的中弘·由山由谷项目,正面临新的危机。自商办类项目限售停贷政策出台后,中弘股份位于北京平谷的由山由谷与御马坊两大项目遭遇了大面积退房。从本质上来看,作为一种变现融资行为的售后包租背后,往往折射的是开发商本身的资金链问题。

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所以,当中弘股票跌到如今不足1元时被媒体评论为京城最惨地产商。根据中弘方面8月20号的发布的《未能清偿到期债务的公告》:截止今年8月9号,中弘逾期债务本息合计金额已达500多亿,全部为借款。

▲如果没记错的话,男主一家人在布鲁克林住的是大三居,目前布鲁克林一室一厅月租至少在3000美元以上。用现在的眼光看,能在布鲁克林住这么大房子的人,确实有钱去追曼哈顿白富美

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图源:Gossip Girl Wiki – Fandom

遭遇调控,本就资金链紧张,这下更是雪上加霜。

1998年开播《欲望都市》反倒更符合现实:像律师、公关公司老板、畅销书作家等不用养娃的单身顶薪族,才有可能在纽约买楼、住美美的单身公寓。

安家融媒无数次提醒过,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,这两年的市场大相径庭,很多炒房者已经赚了盆满钵满,很多人也纷纷抛售退场,避免被套牢,加上房子回归居住属性后,一切围绕房子是用来住的发展租赁住房等政策让炒房者更加没有了空间。尽管如此,依然有人沉浸在炒房的快感中,也有不少开发商仍然拿地热情不减。

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但是很多开发商没有看明白,觉得今年上半年业绩不错,于是盲目上调业绩目标,对于一些大企业可能丰收在望还可以理解,但是一些不明就里的中小房企也跟风可能就有点自不量力了。现在最重要的是把房子卖出去,不要囤房子。中小房企倒闭潮才刚开始,已有越来越多迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业。

▲Carrie租的小屋,现实中很可能是三口之家梦寐以求的房间

据统计,2018年上半年房企成功发行的债券项目金额共计2716亿元,这一数字不及2017年房企融资总额10864亿元的三分之一。这些搁浅的债券揭示了对房企金融管控的强化,房企国内融资难度增大。

图源:The Decorista

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租房政策

由于过去市场宽松,很多开发商大肆发债,而2018年下半年将成为国内各大品牌房企的集中偿债期,自有资金相当紧缺,大家都开始加速去化。如果一些房企的周转出了问题,那么资金压力就更不用说了。

纽约有217万套可租公寓,其中48%是福利房,8%是政府建的公共住宅,8%是政府补贴房,剩下36%是市价房。

实际上,现在的一些房企更理性了,多处曝出土地流拍现象,由此可见,过去高价争地王的开发商压力将会更大。监管层直指违规资金流入楼市,房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限。这对开发来说是莫大的考验。

早期,纽约有两套租房政策:租金管控(rent-control)和租金稳定(rent-stablized)。

租金管控的房子全市大概有4万套。只要是1971年7月1日前入住租金管控公寓的租户,就能以极低廉的租金一直续租。租户去世后,这项权利可以转移给配偶和子女继承。租金管控的房子虽然不会再增加,但已形成利益固化,无法惠及新移民。

租金稳定,一般是针对1974年以前建造的、有至少6个房间,且月租低于2500美元的建筑(以下称稳租房)。全市稳租房约100万套,租金涨幅受政府控制,每年涨幅很小甚至不涨。

然而,由于地税、物业费和房屋维护成本增加,很多房东不堪重负。资本集团趁机低价购入大量稳租房,重新装修后提高租金,只要超过2500美元就能脱离管控、和市价接轨。除了重新装修,有的公司甚至通过逼迁来赶走走租户,这样拆老楼盖新楼,转卖又能大赚一笔。在资本看来,稳租房盈利空间堪比金矿。

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▲华人街有很多稳租房,里面住的大多是65岁以上的老人,不懂英文,更不要说保护自己的稳租房不被投机客盯上

图源:Explorizers

两项老政策接连失灵后,市政府始建公共住宅,低价卖给低收入人群,但效果不好。先是政府开支过大,财政不堪重负。其次是社区配套设施差、治安也不好(税收少养不起警察),居民很难获得优质的工作机会。

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▲公共住宅Campos Plaza
2建好不久,安全预算告急,很快电梯没人维修、油漆剥落、租客开始习惯听到邻居枪掉落在地板上的声音

图源:纽约每日新闻

行政干预连连失效。1974年,纽约市政府不盖楼了,这回轮到国家给低收入群体发租房券。符合资格者只需用年收入的30%交租,剩余房租用租房券支付即可,最高优惠为2000美元/月。

这项政策还算管用,低收入群体租房压力稍减。但纽约房租实在太高,中产阶级年收入的30%也交不了房租,怎么办?

接着试呗,连市长白思豪(Bill de
Blasio)都信誓旦旦的保证,为了城市的未来、经济发展和社会公平,纽约必须对权贵、中产和低技能者都有同样的吸引力。

后来,市政府又尝试了80/20计划和低收入房屋税务减免计划等等。这两种方案内容相似,即通过税收减免等优惠,让开发商把部分房屋低价卖给低收入群体和中产,由抽签决定哪个家庭能获得购买权。

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